A Fővárosi Törvényszék,
mint másodfokú bíróság 72.Pf.640.640/2013/7. ítélete
***
A Fővárosi
Törvényszék, mint másodfokú bíróság
a dr. Eperjesi Tímea
ügyvéd (1111 Budapest, Bartók Béla út 62. II/2.) által képviselt Budapest
Főváros XV. kerületi Önkormányzat (1153 Budapest, Bocskai u. 1-3.) felperesnek
a Karsai András meghatalmazott által képviselt Magyar Szocialista
Munkáspárt (1119 Budapest, Etele u. 36/A. VIII/52.) alperes ellen helyiségkiürítés
iránt indított perében a Budapesti IV. és XV. Kerületi Bíróság 2013.
október 11. napján kelt 9.P.XV.21.085/2013/4. számú ítélete ellen a felperes
által 5. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő
ítéletet:
A másodfokú bíróság
az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett
rendelkezését azzal hagyja helyben, hogy a le nem rótt 15.000,- (tizenötezer)
Ft kereseti és 21.000,- (huszonegyezer) Ft viszontkereseti illetéket az állam
viseli.
A le nem rótt
15.000,- (tizenötezer) Ft fellebbezési illetéket az állam viseli.
Az ítélet ellen nincs
helye fellebbezésnek.
Indokolás:
Az elsőfokú bíróság
ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy az ítélet
jogerőre emelkedésétől számított 15 nap alatt a Budapest XV. kerület
Szentkorona utca 11. szám alatti ingatlan felülzárását szüntesse meg, és
ezáltal biztosítsa az alperesnek a helyiségen fennálló zavartalan birtoklását.
Rendelkezett arról, hogy a kereseti és viszontkereseti illetéket az állam
viseli.
A megállapított
tényállás szerint a felperes tulajdonában lévő Budapest, XV. kerület
Szentkorona utca 11. szám alatti 121 m2-es ingatlan használója a
2000. július 3. napján megkötött határozatlan időre szóló szerződés alapján az
alperes. Az alperesnek 2010 novemberében 1206,- forint díjhátraléka állt fenn,
mert a használati díjakat rendszertelenül és hiányosan fizette. A felperes
2010. november 8. napján a helyiséget felülzárta, mivel ott jogosulatlan
személyek tartózkodtak. Az alperes ezután csak a felperesi alkalmazott
jelenlétében tudott a helyiségbe bejutni, használati díjat nem fizetett. A
felperes a 2012. március 24. napján kézbesített nyilatkozatával felszólította
az alperest 10.671,- forint bérleti díj 8 napon belüli megfizetésére, majd
ennek elmaradása következtében a bérleti jogviszonyt 2012. május 31. napjára
felmondta. Közölte, hogy amennyiben az alperes a hátralékát 2012. május 31.
napjáig megfizeti, kérheti a bérleti jogviszony helyreállítását.
Az alperes a
hátralékot rendezte, majd ezt követően ismételten nem fizetett használati
díjat.
A felperes
keresetével a helyiség kiürítésére, és 7.579,- forint, valamint ennek 2013.
szeptember 1-től járó késedelmi kamatai, 2013. október 1-től pedig havi 696,-
forint használati díj fizetésére kérte kötelezni az alperest. A keresetét a
lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes
szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 20. §-ára,
valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban:
Ptk.) 193. § (1) bekezdésére, és a szerződés 7.1. pontjára alapította.
Az alperes a kereset
elutasítását kérte. Nem vitatta, hogy a díjhátralékot a felszólításban megadott
határidő után egyenlítette ki. Álláspontja szerint a felperest azért nem illeti
meg használati díj, mert 2010. november 8. napja óta a helyiséget nem tudja
használni.
Az alperes az általa
indított viszontkeresettel kérte a felperes kötelezését a felülzárás
megszüntetésére, és az alperes zavartalan birtoklásának biztosítására.
A felperes a
viszontkereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a
keresetet alaptalannak, a viszontkeresetet alaposnak találta. Abból indult ki,
hogy a felek jogviszonyára a köztük létrejött használati szerződés volt
irányadó, ami szerint a felperest felmondási jog illette meg abban az esetben,
ha az alperes a használati díjat a fizetésre megállapított időpontig
felszólítás ellenére nem fizette meg. Megállapította, hogy az alperesnek 2010.
november 8. napján 1206,- forint díjhátraléka volt, és a felperes felmondása a
Ltv. 24. és 25. §-ában foglaltaknak megfelelt, az alakilag érvényes volt.
Következtetése szerint viszont a felmondás érdemben nem volt jogszerű, mert az
azt megelőző felszólításban a felperes olyan időszakra járó használati díj
megfizetésére is felhívta az alperes, amely időszakban a felülzárás miatt az
ingatlant nem tudta használni.
Kiemelte, hogy a
felszólításban foglalt összegnek pontosnak kell lennie, különben a felszólítás
nem felel meg a Ltv. 24. és 25. §-ában, valamint a szerződés 7.1. pontjában
foglaltaknak. Amennyiben ugyanis nem a tényleges hátralék alapulvételével
történik meg a felszólítás, a használó olyan helyzetbe kerülhet, hogy a
felmondás elkerülése végett a tévesen meghatározott hátralékot is meg kellene
fizetnie. Az elsőfokú bíróság érvelése szerint ez nyilvánvalóan nem lehetett a
jogi szabályozás célja.
A felperes hátraléki
kimutatása alapján állapította meg, hogy a felszólítás a felülzárás idejére is
díjkövetelést tartalmazott. Ezen időszak alatt viszont az alperes a
használattal nem tudott élni. Az elsőfokú bíróság szerint a használattal nem
minősül egyenértékűnek az, hogy az alperes ingóságai a helyiségben maradtak, és
az ingatlanhoz a felperes jelenlétében hozzáférhetett. Megállapította, hogy a
felülzárás az alperesi használatot akadályozta, ezért erre az időre a felperes
díjat nem követelhet, a felmondás során az erre az időre fennálló követelésére
nem is hivatkozhatott. Megjegyezte, hogy a szerződés 7.2. pontja szerint a
felperes akkor zárhatja ki egyoldalúan a használatból az alperest, ha a
helyiséget nem pártpolitikai és érdekképviseleti céllal használja. A felülzárás
viszont arra figyelemmel történt, hogy a felperes idegeneket észlelt, amit nem
követett felmondás.
A viszontkereset
elbírálása során abból indult ki, hogy miután a felmondás nem vezetett
eredményre, a felperes köteles a szerződésben foglalt használatot biztosítani
az alperes részére. A felülzárás viszont a felperes számára egyoldalúan teremt
olyan jogosítványt, ami csak az alperesi szerződésszegés esetén korlátozhatja a
használatot. Figyelemmel azonban arra, hogy a szerződésszegés esetére kikötött
szankció a felmondás is, különös gonddal kell eljárni a felülzárás során.
Az elsőfokú bíróság
szerint nem lehet jogszerűnek tekintetni az olyan felülzárást, ami évekre
akadályozza a helyiség használatát felmondás nélkül. Ez az intézkedés ugyanis
nem tekinthető a felmondást és a kiürítést helyettesítő eljárásnak.
A díjhátralék iránti
követelést azért utasította el, mert az alperes a 2010. november 8. napjáig
fennállt hátralékát rendezte.
A kereseti és a
viszontkereseti illetékről az illetékekről szóló 1990. XCIII. törvény (a
továbbiakban: Itv.) 5. § (1) bekezdésének b) pontja, és a 6/1986. (VI. 26.) IM
rendelet (a továbbiakban: Kmr.) 14. §-a alapján rendelkezett.
Az ítélet ellen a
felperes fellebbezett. Kérte az elsőfokú ítélet akként való megváltoztatását,
hogy a bíróság kötelezze az alperest a perbeli helyiség elhagyására, és annak a
felperes kizárólagos rendelkezésére bocsátására. Kérte továbbá, hogy a
másodfokú bíróság az alperest marasztalja a perköltségben. Fellebbezését arra
alapította, hogy az alperes a felülzárás ellenére az ingatlant bármikor
használhatja, a felperes biztosította számára a bejutás és ott tartózkodás
korlátlan lehetőségét. Az alperes azonban ezzel nem kívánt élni, illetve azt,
hogy kívánt volna, a per során nem bizonyította.
Az alperes
fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
Kiemelte, hogy a perrel érintett időszakban 2010. szeptember végéig fizette a
díjakat, és csak október hónapra nem fizetett. Ezt követően azonban
rendszeresen teljesítette a díjfizetési kötelezettségét.
A fellebbezés
alaptalan.
Fellebbezés hiányában
jogerőre emelkedett az elsőfokú ítélet viszontkeresetnek helyt adó
rendelkezése, továbbá a 7.579,- forint használati díj, és késedelmi kamatai,
valamint 2013. október 1-jétől havi 696,- forint használati díj megfizetésére
kötelezés iránti keresetet elutasító rendelkezése. Ezért ezt a másodfokú
bíróság, figyelemmel a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a
továbbiakban: Pp.) 228. § (4) bekezdésére nem érintette, és az elsőfokú
ítéletet kizárólag a fellebbezési kérelem korlátai között bírálta felül.
Az elsőfokú bíróság a
tényállást a jogvita elbírálásához szükséges mértékben feltárta. A másodfokú
bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság érdemi döntésével, annak indokait
azonban a felek közötti szerződés minősítése tekintetében az alábbiak szerint
pontosítja.
Az elsőfokú bíróság
megállapítása értelmében a felek között használati szerződés jött létre. A
felek a szerződésüket valóban helyiséghasználati szerződésként nevesítették,
annak megítélésénél azonban, hogy a felek közötti szerződés milyen típusú
jogviszonyt hozott létre, nem a szerződés elnevezéséből, hanem az abban foglalt
jogosultságokból és kötelezettségekből kellett kiindulni.
Egyértelmű volt, hogy
a szerződés alapján a felperes köteles volt a helyiséget az alperes
használatába adni, az alperes pedig díj fizetésére volt köteles. A szerződésben
rendelkeztek annak időtartamáról is, miszerint az határozatlan időre szól.
Mindezek alapján a szerződés a tartalma szerint a Ltv. 36. § (1) bekezdésére
figyelemmel alkalmazandó 2. § (1) bekezdése szerinti helyiségbérleti
szerződésnek minősült.
Az elsőfokú bíróság
helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy a felperes által alkalmazott
felülzárás időtartama alatt az alperes a helyiséget nem tudta
rendeltetésszerűen használni. A felperes ugyanis azzal, hogy nem tette lehetővé
a bérleménybe a korábbi módon való bejutást, és arra az alperesnek csak a
felperes közreműködésével volt lehetősége, egyértelműen korlátozta az alperes
használati jogát. Ebből a szempontból nem volt annak jelentősége, hogy az
alperes kívánt-e e jogával élni, úgyszintén annak sem, hogy az ingóságait a
bérleményben tartotta-e. A bérlőt ugyanis az a tény, hogy a bérleményt nem
használja, nem mentesíti a díjfizetési kötelezettség alól, ugyanakkor a
bérbeadó sem mentesül a rendeltetésszerű használat biztosításának
kötelezettsége alól abban az esetben, ha a bérlő esetlegesen nem kíván a
használati jogával élni. Nem volt vitás, hogy 2010. november 8-ától az alperes
csak a felperes alkalmazottjának jelenlétében tudott bejutni a bérleménybe, így
a zavartalan használat rajta kívül álló okból nem volt biztosított.
Helytálló volt ezért
az elsőfokú bíróság következtetése abban a tekintetben, hogy a felülzárás
időpontjától kezdődően a felperes a lakástörvény 1. § (3) bekezdése alapján
alkalmazandó Ptk. 428. § (1) bekezdése alapján bérleti díjra nem tarthatott
igényt.
Amint azt az elsőfokú
bíróság helyesen fejtette ki, a felmondásra a szerződés 7. 1. pontjában,
valamint a Ltv. 24., 25. §-ában foglaltak voltak irányadóak. Nem volt vitás,
hogy a felmondást megelőző, a Ltv. 25. § (1) bekezdése szerinti felmondásban
meghatározott díjhátralék olyan időszakra vonatkozó díjkövetelést is magába
foglalt, amely időszak alatt a felperest díj nem illette meg, mert az alperes
nem tudta a helyiséget rendeltetésszerűen használni.
Helytálló volt az
elsőfokú bíróság következtetése abban a tekintetben, hogy felperes Ltv. 24. §-a
alapján gyakorolt felmondása azért nem volt jogszerű, mert az azt megelőző
2012. március 24. napján közölt felszólítás nem felelt meg a Ltv. 25. § (1)
bekezdésében foglalt rendelkezéseknek. A felszólításból ugyanis a követelés
jogcímének a tartozás pontos összegének és esedékességének is egyértelműen ki
kell tűnnie. Minthogy a felperes a hátralékos bérleti díjat nem megfelelő
összegben határozta meg, a nem valós, pontatlan összeget tartalmazó
felszólítást követő felmondás nem volt alkalmas a bérleti jogviszony megszüntetésére.
Az elsőfokú bíróság
az ítélet rendelkező részében csupán arról rendelkezett, hogy a kereseti és
viszontkereseti illetéket az állam viseli. A Kmr. 15. § (3) bekezdése
értelmében azonban a bíróságnak a megtérítendő illetéket összegszerűen kell megjelölni.
Ezért a másodfokú
bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit a Pp. 253. § (2)
bekezdése szerint, az Itv. 42. § (1) bekezdésének a) pontja alapján
megállapított kereseti és az Itv. 39. § (3) bekezdés a) pontja szerinti
viszontkereseti illeték meghatározásával hagyta helyben.
A fellebbezés nem
vezetett eredményre, ezért a felperes a Pp. 239. §-a alapján alkalmazott Pp.
78. § (1) bekezdése szerint nem igényelhette perköltsége megtérítését. A
fellebbviteli bíróság az alperes részére másodfokú perköltséget a Pp. 79. § (1)
bekezdésére figyelemmel nem határozott meg, mert az alperes ezt nem vette
számításba, és a rendelkezésre álló adatok alapján sem volt megállapítható.
A le nem rótt
fellebbezési illetéket az Itv. 74. § (3) bekezdése alapján alkalmazandó Kmr.
14. §-a szerint az állam viseli.
Budapest, 2014.
április 16.